האותיות הקטנות שצריך לבדוק כשלוקחים משכנתא חוץ בנקאית:
עולם המשכנתאות החוץ בנקאיות נהיה פופולרי יותר ויותר. צריך להבין שעולם זה שונה ממשכנתאות בנקאיות ועל כן יש לבדוק את תנאי ההלוואה בצורה שונה ממשכנתא בנקאית.
ראשית נסביר כי משכנתא חוץ בנקאית היא משכנתא שאינה נלקחת מבנק. לרוב היא נלקחת כאשר יש צורך של הלקוח שהבנק לא יכול לענות עליו בשל הרגולציה הקיימת על הבנקים מבנק ישראל לעומת חברות חוץ בנקאיות אשר אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל.
מקרים אחרים בהם נרצה לקחת משכנתא שלא מהבנק יכולה להיות בשל מאפייני לקוח שהבנק בוחר שלא לעבוד איתם (היסטוריית אשראי שלילי, מקורות הכנסה חדשים וכו').
בגלל שחברות חוץ בנקאיות עושות לרוב עסקאות מימון מורכבות יותר ומבנה הפעילות שלהן מצומצם יותר, קיימות עלויות שאינן קיימות במשכנתאות בבנקים.
הוצאות משפטיות:
חלק מחברות המימון החוץ בנקאיות גובות בנפרד את שכר טרחת עורכי הדין בגין הכנת הסכם ההלוואה, הטיפול ברישום הביטחונות והחתמת הלקוחות וכל הנדרש במסגרת ביצוע העסקה ברמה המשפטית.
עלות שכ"ט זה נעה לרוב בין 0.25% ל-1%. במקרים חריגים יכולה העלות לעלות משמעותי כאשר מדובר בתיק מורכב. תיק מורכב יכול להיות לווה שנמצא בפשיטת רגל, סגירת תיק כונס נכסים, סגירת עיקולים וכו'.
עמלת הקמה:
מדובר בעמלת הקמה חד פעמית שנגבית בעת הקמת ההלוואה. עמלה זו יכולה להיקרא גם עמלת הקצאת אשראי.
העמלה מנוכה מסכום ההלוואה ובמקרים מסויימים היא נגזרת מתקופת ההלוואה.
P2P בחלק מחברות הלוואות פיר-טו-פיר, עמלה זו נלקחת מראש עבור כל שנת הלוואה שכן זהו מקור הרווח של החברה, משום שהריבית עוברת ישירות למשקיעים.
עמלת פירעון מוקדם:
עמלה זו היא במקרה של פירעון ההלוואה לפני סיום תקופת ההלוואה.
בכל חברה ההתייחסות היא שונה, ואלו המקרים המקובלים:
-ללא עמלת פירעון אחרי חצי שנה.
-עמלת פירעון של חצי שנת ריבית על יתרת הקרן בהלוואה (עד היום נתקלתי בזה רק במימון ישיר).
-עמלת הפרשי היוון. מדובר בחישוב זהה לחישוב המקובל בבנקים למשכנתאות. מדובר בנוסחה שבודקת את הפגיעה ברווח על ההלוואה במקרה של ירידת ריבית בשוק המשכנתאות מיום לקיחת המשכנתא ליום הפירעון.
-תחנות יציאה ידועות מראש בהסכם ההלוואה.
עמלת אי ניצול אשראי:
מדובר בעמלה שקיימת בהסכמי הלוואה כאשר כספי ההלוואה נלקחים במספר פעימות לאורך תקופה ארוכה. ניתן למצוא אותה כאשר לוקחים משכנתא חוץ בנקאית לבנייה של בית או בניין ומעוניינים למשוך כל פעם חלק מהכסף.
הרציונל מאחורי עמלה זו, היא שכנגד עמלה זו מתחייב המממן להעמיד את כספי ההלוואה לאורך הליך הבנייה ובעצם שומר את הכסף לטובת הלווה.
לרוב מדובר בעמלה שנעה בין 0.5% עד 1%.
גילוי נאות-הכותב הינו יועץ מימון ובעלים של גוף מימון חוץ בנקאי בעל רשיון. אין באמור המלצה או הצעה ללקיחת הלוואה.