בואו נפריח כמה אגדות אורבניות ומיתוסים במשכנתאות
מכירים את זה שהגעתם לבנק בהתרגשות לקראת הצעד הגדול, לקיחת משכנתא
והייתם בטוחים שהבנקאית מולכם תשמח לעזור לכם ולהכווין אתכם ובמקום זה היא פשוט דפדפה אתכם? כנראה שזה לא משתלם לה כרגע.
.
באתי להפריך לכם מספר מיתוסים כדי לקצר לכם תהליכים בהמשך, כדי שתבואו יותר מוכנים ועמידים לתהליך הארוך שנקרא "לקיחת משכנתא".
לאורך השנים שמעתי את כל הדוגמאות שאעלה כאן בורסיות משתנות, העיקרון הוא דומה:
1."אנחנו שנים בבנק, כל המשפחה שלנו פה. ברגע האמת הפקיד ילחם עליי כדי שאקבל תנאים מעולים"
לא נכון.
כל בנק מתעדף קבוצות אוכלוסייה מסוימות לפי התקופה ומנסה להגיע לרווח מקסימלי על הלקוחות שלו.
כמה אתם רווחים לבנק? אם יש לכם הרבה כסף בחשבון שהבנק יכול להשתמש בו למטרותיו, הרבה השקעות או לחילופין אם אתם לוקחים הלוואות עם ריבית גבוהה וכדומה.
אם אתם נופלים בחלק מהקטגוריות שהוזכרו אז אתם רווחים לבנק והפקיד "יילחם עליכם" ויפעל לתת לכם תנאים טובים יותר.
שימו לב, הקריטריונים משתנים בין הבנקים ובתקופות שונות.
יש בנקים שדווקא ינסו למשוך לקוח חדש דרך הצעה משתלמת למשכנתא ויש תקופות שבהן אותו הבנק ייתמקד בשימור לקוחות ותיקים.
אז לא לבנות על זה, תמיד לבדוק ולהשוות.
2. "אני אבוא לבנק עם כל הכספים שיש לי והוא יאשר לי את המשכנתא, ברגע שהוא יראה כמה יש לי בקה"ש"
אז החלטתם לקחת משכנתא, התארגנתם בבית ואספתם מספיק הוכחות ואסמכתאות כדי להציג את ה"עושר אישי" שלכם.
הגעתם עם כל היתרות בקרנות ההשתלמות, קרנות פנסיה, שווי של תיק מניות ונכסים נוספים שיש לכם.
חשוב שתכירו: כל זה לא רלוונטי לבנק, במקרה הטוב זה יגיע לסל המיחזור 🙂
במקרה פחות טוב- זה עלול לתייג את התיק שלכם בתור תיק לא מסודר.
בתחום המשכנתאות הבנקאיות יש מספר קריטריונים שקובעים את ההשפעה על הריביות שלכם:
הכנסות קבועות ויחס החזר בין החזר המשכנתא וההכנסה הפנויה לשימוש.
היסטוריית האשראי שלכם- חיובית/ שלילית
סכום המשכנתא שתקחו
אחוז מימון- כמה בתכלס אתם רוצים שהבנק יממן אל מול הכסף שיש לכם כרגע
מורכבות העסקה: אם יש לכם בעיות משפטיות, אם ההכנסות שלכם גבוליות ועוד.
3."בדקתי בקפטיין קרדיט והדירוג שלי גבוה- בטוח יתנו לי משכנתא".
זו האגדה האורבנית הכי משמעותית, הכי הרבה אנשים נופלים בה.
הבנקים למשכנתאות לא בונים דירוג לקוח לפי קפטן קרדיט אלא לפי בדיקת חיווי אשראי במאגרי לשכת נתוני אשראי ובמאגרים פנימיים (בשפה המקצועית זה נקרא בדיקת חנ"א-חיווי נתוני אשראי).
מה שיקבע את הדירוג שלכם בבנק אלה תוצאות הבדיקה והקריטריונים שהזכרתי בסעיף הקודם.
4."בנק מזרחי הכי טובים במשכנתאות"
אין ספק שבנק מזרחי הכי טובים בשיווק ובפרסומות זכירות, שאפו ענק למחלקת השיווק של הבנק.
אבל בפועל אין באמת בנק שהכי "טוב" במשכנתאות.
בכל נקודת זמן יכול בנק אחר להיות אטרקטיבי יותר לסוג עסקה ספציפי.
לדוגמה: בחודש מסויים בנק הפועלים יכול לנצח במכרז על ריביות בין הבנקים על הרכב מסלולים מבוקש
בחודש העוקב בנק לאומי יכול לתת לכם הצעה אטרקטיבית יותר על תנאי ההחזר.
"אי אפשר לקחת משכנתא נוספת על נכס קיים כדי לקנות נכס נוסף"5.
זו חצי אגדה.
לאחרונה בנק ישראל מערים קשיים למי שרוצה לשעבד נכס קיים עבור רכישת נכס נוסף.
עם זאת, גם כאן סייגים שעדיין כן מאפשרים לקחת משכנתא נוספת ולכן אם אתם באמת רוצים לבדוק אפשרות כזו אז כדאי לכם לבדוק עם יועץ משכנתאות שמכיר את הדקויות.