אם הגעתם לבנק וסירבו לתת לכם משכנתא, כדאי שתבינו האם זה נכון עבורכם לקחת משכנתא חוץ בנקאית, מהן המשמעויות וממה צריך להיזהר כדי שזה לא יעלה לכם ביוקר.
אתם מסורבי משכנתאות בבנקים?
אם הגעתם לבנק ואמרו לכם שאתה “מסורבים למשכנתא” זה אומר שאתם ככל הנראה שייכים לאחת משתי הקבוצות הבאות:
1. סורבתם בשל תקנות ורגלוציות של מחלקת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל.
להלן מספר סיבות שבגללן יכולים לסרב לכם: אם פתחתם עסק עצמאי חדש ואין לכם עדיין בטחונות, אם יש הכנסות בחו”ל, מורכבות משפטית בנכס המשועבד, אם הלווה מבוגר מידי, אם אין ביכולתכם לעשות ביטוח חיים ועוד.
במקרים אלו, פעמים רבות נכון ללוות לקחת משכנתא חוץ בנקאית לטווח ארוך ולרוב הריביות יהיו דומות מאוד למקובל בבנקים. היתרון עבור הלווה הוא שחברות מימון חוץ בנקאיות לא כפופות לרגולציה ולכן יכולות “להיכנס” היכן שהבנקים לא יכולים להעניק משכנתא.
2. אתם לווים בעלי היסטורית אשראי שלילית.
לווה עם היסטוריה שלילית הוא מי שבעבר היה לו התנהלות לא תקינה במוסד בנקאי והבנק חושש להעניק לו אשראי.
להלן מספר דוגמאות לסיבות שבגללן יש לחלק מהלקוחות היסטוריה אשראי שלילית:
הלוואות שלא שולמו בזמן, תיקים בהוצאה לפועל, מוניטין שלילי בבנק, הסדרי חוב מול הבנקים ועוד.
במקרים אלו ניתן יהיה לקבל מענה חוץ בנקאי אך בריביות גבוהות יותר מאשר המקובל בבנקים בשל הסיכון שבא לידי ביטוי בהלוואה.
בואו נדבר רגע על משכנתא חוץ בנקאית.
מי לוקח אותה, ממי לוקחים אותה, מה היתרונות שלה ומה כדאי לעשות כדי למקסם אותה ולהימנע מתשלומי ריביות גבוהים במיוחד.
מהי משכנתא חוץ בנקאית, מתי לוקחים אותה ומתי עדיף שלא?
משכנתא חוץ בנקאית היא כל משכנתא שנלקחת מגוף אחר שהוא לא בנק.
חשוב לציין שזה לא דבר רע בהכרח.
עבורכם, בתור לווים יהיו מקרים שבהם זה יהיה צעד יותר נכון מבחינה כלכלית לקחת מגוף מימון חוץ בנקאי.
בהחלט ראיתי מקרים שזהו הפתרון היחיד שרלוונטי ללווים כמוכם.
ממי לוקחים משכנתא חוץ בנקאית?
חברות הביטוח הן מהגופים הגדולים בתחום והן שמעניקות משכנתאות המבוססות על כספי הלווים.
ניתן לפנות לגורמים נוספים למשל: בתי השקעות, חברות להלוואות חברתיות וחברות מימון חוץ בנקאיות פרטיות הפועלות תחת רישיון למתן אשראי ובפיקוח רשות שוק ההון במשרד האוצר.
מה חשוב לבדוק כשבוחרים חברה?
תחילה, אתם, כלווים, שואפים להשיג את התנאים המיטיבים ביותר עבורכם.
בדקו עם החברות שיש להן רישיון למתן אשראי ושהן נמצאות תחת פיקוח של רשות שוק ההון במשרד האוצר וקראו טוב טוב את האותיות הקטנות, כל החלטה בעניין הזה שווה לכם הרבה כסף.
עשו סקר שוק ומצאו את היתרונות והחסרונות בכל חברה ספציפית למקרה שלכם.
אגב, חלק מהלווים מעדיפים ללכת מלכתחילה על החברות הבולטות כמו: מימון ישיר, קרדיטו, כלל חברה לביטוח, מנורה מבטחים, IBI ועוד.
האם משכנתא חוץ בנקאית היא מהירה יותר לעומת משכנתא בבנק?
התשובה היא חד משמעית לא.
זוהי תפיסה שגויה שהשתרשה ככל הנראה על בסיס ההתנהלות בארה”ב, כאשר הסיבה העיקרית שם ללקיחת משכנתא מגורמים חוץ בנקאיים היא בשל יעילות ומהירות התהליך.
בישראל השוק החוץ בנקאי בא לתת חלופה להגבלות הרגולטוריות על הבנקים ורלוונטי בעיקר כשאתם הלווים צריכים גמישות מצד גוף המימון.
איפה מתבטאת הגמישות של משכנתא חוץ בנקאית ולמי זה רלוונטי בד”כ?
בואו נבין רגע את דרך החשיבה של הבנקים.
הבנקים מוגבלים במתן הלוואות ע”י רגולציה קפדנית של בנק ישראל ומדיניות אשראי לא גמישה.
כלומר ברגע שיש לווה שלא משתייך לאף אחת מהקטגוריות השכיחות- לבנק יש מרחב תמרון קטן במיוחד והם מתקשים לגלות גמישות במקרה הזה.
לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים הכפופים לרשות שוק ההון בלבד יכולים לגלות גמישות גבוהה יותר.
הגופים לא כפופים לאותה הרגולציה ולא חלות עליהן אותן ההגבלות של הבנקים.
לדוגמה, לקוח שיש לו תיקי הוצאה לפועל לא יקבל הלוואה במערכת הבנקאית.
לעומת זאת, אותו הלקוח יוכל לקחת משכנתא בגופים חוץ בנקאיים ולהשתמש בכספי ההלוואה לסגור את תיקי ההוצאה לפועל.
זהו יתרון משמעותי עבורכם כלווים.
אם אתם בעלי עסקים חדשים ואין לכם עדיין היסטוריה בתור בעלי עסק אז בבנק אתם עלולים ליפול בין הכיסאות במה שקשור לנוסחת “יחס ההחזר של הבנק”
כלומר, הבנק עדיין לא יודע להעריך את היכולת שלכם להחזיר את המשכנתא.
במקרה כזה, ולא תוכלו לקבל דרך הבנק, בזמן שכן תוכלו לקבל משכנתא חוץ בנקאית.
ניתן לסכם כי משכנתא חוץ בנקאית נכנסת במקומות בהם חלק מהאוכלוסיות מודרות מהמערכת הבנקאית ועם זאת עדיין יש היגיון לתת הלוואה וברור כי הלקוח יכול להחזיר את אותה הלוואה.
אם אתם מסורבי משכנתאות בבנק/ בעלי היסטורית אשראי שלילית ולא רוצים לשלם ריבית גבוהה- ודאו שאתם מבינים את המשמעויות הנלוות למשכנתא חוץ בנקאית
במקרה שיש לכם היסטורית אשראי שלילית, רוב הסיכויים שנוצר לכם “כתם אשראי”.
כשאתם פונים לגוף מימון לטובת משכנתא חוץ בנקאית-
עלינו לודא כי האירוע בו נוצר “כתם אשראי” מאחוריכם או שההלוואה המבוקשת תפתור את הבעיה. לדוגמה, אם יש תיק הוצאה לפועל פתוח, נוכל להשתמש בכספי ההלוואה על מנת לסגור אותו.
לתשומת לבכם, לאחר שתקבלו את ההלוואה, עליכם להראות שאתם יכולים להתנהל בצורה תקינה למשך שנה/ שנתיים. משך התקופה תלויה בגודל ובחומרה של “כתם האשראי”.
במקרים של מסורבי משכנתא, ניתן לקחת הלוואת בלון לתקופה של עד שנתיים ובאותה התקופה עליכם להוכיח כי אתם כלווים יכולים להתנהל בצורה תקינה ולשלם את ההלוואות שלקחתם.
לאחר תקופה של התנהלות תקינה נפנה למערכת הבנקאית ונבקש למחזר את המשכנתא החוץ בנקאית למשכנתא בנקאית.
משמעות המהלך, הוא החלפה של המשכנתא היקרה למשכנתא זולה מהבנק ושתשלמו ריביות נמוכות יותר.
חשוב לציין,
יש לעשות את הבדיקות הנדרשות במקרה הזה, לפעול במשנה זהירות ולעשות בדיקות יסודיות על מנת להיות בטוחים שאכן ישנם סיכויים גבוהים לקבל משכנתא בנקאית.
לצד זה אתם כלווים רוצים להיות שקטים ולדעת שתוכלו לעמוד הלוואה שלקחת מבלי שיווצר לכם “כתם אשראי” חדש.
אשמח לעמוד לשירותכם ולסייע לכם בתהליך.
תם שמעוני
לינק ליצירת קשר, קישור ואטסאפ, לפייסבוק, צור קשר באתר.
אין לראות במאמר/בפוסט זה המלצה ו/ייעוץ. מוזמנים לפנות לצוות המומחים שלנו לייעוץ בנושא.